不動産に関すること

Q.子どものために農地を転用して家を建てたいのですが・・・

A.お持ちの農地がどのような環境にあるかによって手続きの仕方が変わってきます。農業振興地域内における農用地区域に指定した土地は農業上の用途区分が定められており、原則としてその用途以外の目的に使用することはできません。

農業以外の目的で使用する場合には農用地区域からの除外(農振除外)が必要となります。また当該農地が都市計画法に基づく都市計画区域内の市街化区域にある場合は転用の届け出だけで地目変更(農地→宅地へ)できます。届出は農業委員会です。当該農地が市街化調整区域にあるときは開発許可等の転用許可基準を備えなければ転用は認められません。これは届出ではなく、知事の許可が必要となります。ただし都市計画法によると、開発区域周辺における市街化を促進する恐れがないということで二男三男のために分家申請という手続きにより例外的に農地の転用許可が可能となります。分家申請は農業委員会に行います。

 

 

Q.長年借りていたアパートを出ることになりました。特に大きな損害などは有りませんが、汚れや傷などをつけてしまいました。その場合、敷金は戻

A.賃貸借が終了し目的物を返還する際、借主は借りた時の状態で貸主に引き渡すという現状回復義務を負いますが、通常の使用に伴う汚れや破損などはそれに含まれず、借主はその金銭的な負担をする必要はありません。

裁判例でも入居時の賃貸借契約書に「汚れなどによるハウスクリーニング費用はすべて借主負担」等の内容が記載され同意を求められ、署名捺印してしまうことがありますが、自然損耗および通常の使用による損耗についての原状回復を賃借人の負担とする特約を含む賃貸借契約が、消費者契約法施行後に更新された場合について、その特約が消費者契約法10条により無効とされ、敷金の全額返還が認められた事例があります。

 

 

Q.ローンを完済していない住宅を売却して新たに住宅を買い替えたいのですがどのようにすればいいのですか?

A.残ローン金額、購入のタイミング、買主の協力の有無により様々な方法があります。まず買主からの手付金、自己資金をローン残高に充てる方法があります。残ローンが少なく、手持ち資金も用意出来るようであればこれでローン残高が完済され、別途新しいローンを組むことが出来ます。

ローン残高が多く残っている場合は、まず「つなぎ融資」を利用する方法があります。新しい公的ローンを組んで金融機関からつなぎ融資を受け、新規住宅ローン資金交付前に新しい住宅を購入する方法ですが、短期ローンでのため金利負担が割高になります。また金融機関では同時決済方式の「買い替えローン」があります。「買い替えローン」は、現在の住居を売却し、新しく住居を購入する時に利用する住宅ローンのことで、現在組んでいる住宅ローンを一括完済し、新たに住宅ローンを組み直すことを指します。住宅金融支援機構融資の場合、売主の融資の取り扱い窓口金融機関と買主の新規取り扱い金融機関が同一の場合に限り利用することが出来ます。

また「債務引き受け」といってローン残高を住宅購入者に引き継がせる方法もあります。ただしこちらはローン債務者、債務引き受け人、ともに様々な制限がありますので例外的な方法となります。

 

 

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